Eine Eigentümergemeinschaft mit drei, vier oder sechs Wohnungen hat genau dieselben gesetzlichen Pflichten wie eine mit vierzig. Das Wohnungseigentumsgesetz kennt keine Ausnahme für kleine Gemeinschaften. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, jährliche Versammlung, Beschluss-Sammlung und Erhaltungsrücklage sind Pflicht – unabhängig von der Größe.
Der Unterschied liegt woanders: Der Aufwand verteilt sich auf sehr wenige Schultern, und der Markt bietet für diese Größe kaum passende Angebote.
Warum kleine Gemeinschaften oft keine Verwaltung finden
Rechnen Sie einmal mit: Eine Jahresabrechnung kostet ungefähr gleich viel Arbeit, ob sie vier oder vierzig Einheiten umfasst. Dasselbe gilt für die Versammlung, die Beschluss-Sammlung, die Korrespondenz mit Versorgern. Für überregionale Verwaltungen, deren Kalkulation auf große Objekte ausgelegt ist, lohnt sich eine Vier-Parteien-WEG schlicht nicht.
Die Folge kennen wir aus vielen Gesprächen mit Eigentümern: Anfragen werden nicht beantwortet, Absagen nicht begründet, oder es kommt ein Angebot zu einem Preis, der die Gemeinschaft abschreckt. Viele kleine WEGs verwalten sich deshalb notgedrungen selbst.
Selbstverwaltung – wann sie funktioniert und wann nicht
Selbstverwaltung ist zulässig. Die Gemeinschaft kann einen Eigentümer zum Verwalter bestellen oder ganz auf einen Verwalter verzichten. Gut geht das, solange drei Bedingungen erfüllt sind:
- Alle Eigentümer sind sich einig und bleiben es.
- Jemand beherrscht Buchhaltung, Abrechnung und die Fristen.
- Es steht keine größere Maßnahme an.
Fällt eine dieser Bedingungen weg, wird es unangenehm. Typische Muster, die wir bei Übernahmen vorfinden:
- Es gibt keine Beschluss-Sammlung. Beim Verkauf einer Wohnung fragt der Käufer danach – und findet nichts.
- Die Jahresabrechnung ist eine Aufstellung von Kontobewegungen, keine Abrechnung nach § 28 WEG.
- Die Erhaltungsrücklage existiert auf dem Papier, das Geld liegt auf dem Privatkonto eines Eigentümers.
- Eine Versammlung fand zuletzt vor vier Jahren statt.
- Über Jahre gewachsener Unmut zwischen zwei Parteien blockiert jede Entscheidung.
Die fünf Pflichten, die auch bei vier Parteien gelten
1. Wirtschaftsplan
Vor Beginn des Kalenderjahres wird geplant, welche Kosten anfallen und welche Vorschüsse die Eigentümer zahlen. Beschlossen wird nach § 28 Abs. 1 WEG die Höhe der Vorschüsse.
2. Jahresabrechnung
Nach Ablauf des Jahres wird abgerechnet. Beschlossen wird seit der WEG-Reform nicht mehr die gesamte Abrechnung, sondern die Abrechnungsspitze – also die Nachzahlung oder Erstattung gegenüber den geleisteten Vorschüssen.
3. Eigentümerversammlung
Mindestens einmal jährlich, Einladungsfrist drei Wochen nach § 24 Abs. 4 WEG. Sie ist unabhängig von der Zahl der anwesenden Anteile beschlussfähig.
4. Beschluss-Sammlung
Nach § 24 Abs. 7 WEG fortlaufend zu führen, mit Datum, Wortlaut und Angabe, ob der Beschluss angefochten wurde. Bei einem Verkauf ist sie das erste, wonach ein sorgfältiger Käufer fragt.
5. Erhaltungsrücklage
Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört eine angemessene Rücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. „Angemessen“ heißt: an Alter und Zustand des Gebäudes ausgerichtet, nicht an Gewohnheit.
Was bei kleinen Gemeinschaften besonders schiefgeht
Die Rücklage ist zu niedrig. Bei vier Einheiten fällt eine Dachsanierung für 60.000 Euro mit 15.000 Euro pro Partei ins Gewicht. Wer keine Rücklage hat, muss eine Sonderumlage beschließen – und wenn ein Eigentümer nicht zahlen kann, wird es für alle anderen teuer und langwierig.
Persönliche Nähe ersetzt Form. In einer Vier-Parteien-WEG kennt man sich. Beschlüsse werden am Gartenzaun gefasst und nicht protokolliert. Beim ersten Streit – oder beim ersten Verkauf – fehlt dann jede Grundlage.
Niemand kontrolliert die Versicherung. Elementarschäden sind in der Gebäudeversicherung nicht automatisch enthalten. Wer das nach einem Wasserschaden feststellt, zahlt selbst.
Was wir für kleine Gemeinschaften anders machen
Wir haben unsere Abläufe auf genau diese Größe ausgelegt. Das bedeutet konkret:
- Keine Mindestgröße. Wir übernehmen auch Gemeinschaften mit drei Einheiten.
- Eigener technischer Service. Heizung, Zähler und kleinere Reparaturen übernehmen unsere eigenen Leute, statt für jede Kleinigkeit eine Fremdfirma mit Anfahrtspauschale zu bestellen.
- Feste Abläufe in ganz NRW. Sitz in Kleve, Objektkontrollen nach vereinbartem Turnus – ob die Gemeinschaft in Kleve, Duisburg oder Köln liegt.
- Verständliche Abrechnung. Wer fragt, bekommt die Herleitung erklärt – nicht den Verweis auf die Belegeinsicht.
Häufige Fragen
Ab wie vielen Einheiten lohnt sich eine Verwaltung?
Die Frage lässt sich umdrehen: Ab wann wird Selbstverwaltung zum Risiko? Sobald eine größere Maßnahme ansteht, ein Eigentümer verkaufen will oder es Streit gibt, wiegt die Professionalität mehr als das Honorar. Eine gesetzliche Untergrenze gibt es nicht.
Können wir Teile selbst machen und den Rest abgeben?
Ja, das ist möglich, muss aber sauber geregelt sein. In der Praxis ist die geteilte Zuständigkeit allerdings die häufigste Fehlerquelle – bei Fristen weiß dann niemand genau, wer verantwortlich war.
Was kostet die Verwaltung einer kleinen WEG?
Das Honorar richtet sich nach Einheiten und Aufwand. Wir nennen es vor Vertragsschluss vollständig, einschließlich aller Positionen, die gesondert berechnet werden.
Brauchen wir einen Verwaltungsbeirat?
Ein Verwaltungsbeirat nach § 29 WEG ist freiwillig. Bei drei oder vier Einheiten ist er selten sinnvoll – dort sind ohnehin alle Eigentümer nah am Geschehen.
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Schicken Sie uns Teilungserklärung und letzte Abrechnung, dann sagen wir Ihnen, was Ihre Gemeinschaft braucht. Alle Leistungen finden Sie unter WEG-Verwaltung, Preise im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?