Eine Hausverwaltung in Nordrhein-Westfalen kostet je nach Verwaltungsart zwischen 20 und 35 Euro pro Einheit und Monat. Für die Mietverwaltung eines Mehrfamilienhauses beginnen unsere Preise bei 30 Euro je Einheit und Monat. Der genaue Betrag hängt von Größe, Zustand und Nutzung des Objekts ab – nicht von einer Pauschale.
Damit ist die wichtigste Frage beantwortet. Interessant wird es bei der zweiten: Was steckt eigentlich in diesem Betrag, und woran erkennen Sie ein Angebot, das später teurer wird als gedacht?
Die drei Preismodelle im Überblick
Am Markt haben sich drei Modelle durchgesetzt. Welches für Sie gilt, hängt davon ab, was verwaltet wird.
| Verwaltungsart | Übliche Spanne | Berechnung |
|---|---|---|
| WEG-Verwaltung | 20 – 35 € je Einheit / Monat | Pauschale pro Einheit |
| Mietverwaltung | 25 – 35 € je Einheit / Monat oder 4 – 6 % der Nettokaltmiete | Pauschale oder prozentual |
| Sondereigentumsverwaltung | 4 – 8 % der Nettokaltmiete | prozentual |
| Gewerbeimmobilien | 3 – 6 % der Nettokaltmiete | prozentual, je nach Vertragsaufwand |
In Ballungsräumen wie Hamburg oder München liegen die Sätze am oberen Ende, in Nordrhein-Westfalen eher in der Mitte der Spanne. Wer Ihnen deutlich weniger als 20 Euro je Einheit anbietet, rechnet entweder mit sehr großen Objekten – oder er holt sich das Geld über Zusatzhonorare zurück.
Was im Grundhonorar enthalten sein muss
Ein seriöses Angebot listet auf, was Sie für das monatliche Honorar bekommen. Bei der WEG-Verwaltung gehören dazu mindestens:
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nach § 28 WEG
- Verwaltung des Gemeinschaftskontos und Einzug des Hausgeldes
- Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung einer Eigentümerversammlung pro Jahr
- Führung der Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG
- Umsetzung gefasster Beschlüsse
- Beauftragung und Überwachung laufender Wartungen
- Regelmäßige Objektbegehung
Bei der Mietverwaltung kommen hinzu: Mieterkommunikation, Mietinkasso und Mahnwesen, Betriebskostenabrechnung, Abwicklung von Ein- und Auszügen sowie die Koordination von Reparaturen.
Die Zusatzhonorare, auf die Sie achten sollten
Hier entscheidet sich, ob ein günstiges Angebot günstig bleibt. Üblich – und zulässig – sind gesonderte Honorare für Leistungen, die nicht jedes Jahr anfallen. Unüblich ist es, Selbstverständlichkeiten dazuzurechnen.
| Position | Marktüblich | Kritisch |
|---|---|---|
| Zweite Eigentümerversammlung im Jahr | ja | – |
| Betreuung größerer Baumaßnahmen | ja, oft 3 – 5 % der Bausumme | ab 8 % |
| Mahnverfahren, gerichtliche Vertretung | ja | – |
| Erstellung der Jahresabrechnung | – | wenn gesondert berechnet |
| Belegeinsicht für Eigentümer | – | wenn gesondert berechnet |
| Telefonate, E-Mails, Rückrufe | – | wenn gesondert berechnet |
Praxistipp: Lassen Sie sich vor Vertragsschluss eine vollständige Liste aller Zusatzhonorare geben. Steht sie nicht im Angebot, steht sie meistens im Verwaltervertrag – und den liest man erfahrungsgemäß erst, wenn die Rechnung kommt.
Warum kleine Gemeinschaften oft mehr pro Einheit zahlen
Das ist keine Willkür, sondern Mathematik. Eine Eigentümergemeinschaft mit vier Wohnungen braucht dieselbe Jahresabrechnung, dieselbe Versammlung und dieselbe Beschluss-Sammlung wie eine mit vierzig. Der Aufwand verteilt sich nur auf ein Zehntel der Einheiten.
Viele Verwaltungen lösen das, indem sie kleine Gemeinschaften ablehnen. Wir haben stattdessen unsere Abläufe darauf ausgelegt: schlanke Prozesse, ein eigener technischer Service für die laufende Betreuung und feste Ansprechpartner. Deshalb übernehmen wir in der WEG-Verwaltung Gemeinschaften ohne Mindestgröße.
Was eine schlechte Verwaltung kostet
Die ehrlichere Rechnung stellt das Honorar dem gegenüber, was schlechte Verwaltung verursacht. Ein Beispiel aus der Praxis: Bei einem Mehrfamilienhaus mit acht Einheiten macht ein Honorarunterschied von fünf Euro je Einheit 480 Euro im Jahr aus. Eine übersehene Frist bei der Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB kostet dagegen schnell mehrere Tausend Euro – dann nämlich, wenn die Nachforderung gegenüber den Mietern ausgeschlossen ist, weil die Abrechnung zu spät kam.
Dasselbe gilt für aufgeschobene Instandhaltung. Ein undichtes Flachdach, das drei Jahre zu spät saniert wird, kostet nicht dreimal, sondern oft ein Vielfaches – weil aus dem Dachschaden ein Deckenschaden geworden ist.
Checkliste: Angebote richtig vergleichen
- Steht das Honorar pro Einheit und Monat oder als Prozentsatz? Beides ist üblich, aber nur eines lässt sich direkt vergleichen.
- Ist die Umsatzsteuer enthalten oder kommt sie obendrauf?
- Wie viele Eigentümerversammlungen sind im Preis enthalten?
- Welche Leistungen werden gesondert berechnet – vollständige Liste anfordern.
- Wie lange läuft der Verwaltervertrag? Nach § 26 Abs. 1 WEG höchstens fünf Jahre, bei erstmaliger Bestellung höchstens drei.
- Gibt es eine automatische Verlängerungsklausel?
- Wer ist Ihr fester Ansprechpartner, und ist er telefonisch direkt erreichbar?
Häufige Fragen
Ist die Hausverwaltung steuerlich absetzbar?
Bei vermieteten Objekten sind die Verwaltungskosten als Werbungskosten abzugsfähig. Bei selbstgenutztem Wohneigentum nicht – dort können Eigentümer allerdings den Anteil für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen aus der Jahresabrechnung geltend machen.
Dürfen Verwaltungskosten auf Mieter umgelegt werden?
Nein. Verwaltungskosten gehören nach § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Wer sie in der Nebenkostenabrechnung findet, sollte widersprechen.
Wie oft darf das Honorar erhöht werden?
Das regelt der Verwaltervertrag. Üblich sind Anpassungen zum Ende der Bestellperiode oder eine Kopplung an den Verbraucherpreisindex. Eine einseitige Erhöhung ohne vertragliche Grundlage ist nicht zulässig.
Was kostet ein Verwalterwechsel?
Für die neue Verwaltung entsteht Aufwand bei der Übernahme der Unterlagen. Seriöse Anbieter berechnen dafür nichts oder eine überschaubare einmalige Pauschale. Teuer wird es nur, wenn die alte Verwaltung Unterlagen unvollständig herausgibt.
Dieser Beitrag gibt einen Überblick über marktübliche Preise und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihr konkretes Objekt erstellen wir Ihnen gern ein kostenloses Angebot. Wie ein Wechsel abläuft, lesen Sie im Beitrag Hausverwaltung wechseln.