Ein Verwaltervertrag wird nicht gekündigt wie ein Zeitungsabo. Bei der Wohnungseigentümergemeinschaft hängen zwei Vorgänge zusammen, die rechtlich getrennt sind: die Abberufung des Verwalters aus seinem Amt und die Beendigung des Vertrags. Bei einem vermieteten Objekt im Alleineigentum gilt dagegen schlicht das, was im Vertrag steht.
Wer das durcheinanderbringt, zahlt entweder länger als nötig oder steht plötzlich ohne handlungsfähige Verwaltung da.
Bei der WEG: Abberufung und Vertrag
Die Abberufung
Nach § 26 Abs. 3 WEG kann der Verwalter jederzeit abberufen werden. Es braucht einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung und keinen wichtigen Grund. Vor der WEG-Reform 2020 war das anders – viele ältere Verwalterverträge enthalten deshalb noch Klauseln, die eine Abberufung an Gründe knüpfen. Solche Klauseln sind unwirksam.
Der Vertrag
Der Verwaltervertrag endet nach derselben Vorschrift spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Das ist eine gesetzliche Obergrenze, keine Mindestfrist: Der Vertrag kann auch früher enden, wenn er das vorsieht oder beide Seiten sich einigen.
Praktisch heißt das: Abberufung im März, Vertragsende spätestens Ende September. In dieser Zeit besteht grundsätzlich weiter Vergütungspflicht, auch wenn der Verwalter nicht mehr im Amt ist.
Beschließen Sie Abberufung und Neubestellung in derselben Versammlung. Sonst hat die Gemeinschaft vorübergehend keinen Verwalter – und das erschwert alles, von der Beauftragung eines Handwerkers bis zur Kontoverfügung.
Die Bestellung läuft ohnehin aus
Oft ist gar keine Kündigung nötig. Nach § 26 Abs. 1 WEG darf die Bestellung höchstens fünf Jahre dauern, bei der erstmaligen Bestellung nach Begründung der Gemeinschaft höchstens drei Jahre. Läuft sie aus, endet das Amt automatisch. Wer nichts tut, hat danach keinen Verwalter – ein Beschluss ist also in jedem Fall nötig, nur eben ein anderer.
Bei vermieteten Objekten im Alleineigentum
Hier gibt es keine Versammlung und keinen Beschluss. Es gilt der Vertrag. Typische Gestaltungen:
| Vertragsgestaltung | Was gilt |
|---|---|
| Feste Laufzeit mit Kündigungsfrist | Kündigung zum Ende der Laufzeit unter Einhaltung der Frist |
| Unbefristet mit Kündigungsfrist | Kündigung jederzeit zur Frist, meist drei Monate zum Quartalsende |
| Automatische Verlängerung | Kündigung vor dem Verlängerungsstichtag – hier wird am häufigsten gepatzt |
Prüfen Sie außerdem, ob eine Schriftformklausel vereinbart ist. Viele Verträge verlangen Kündigung per Brief; eine E-Mail wäre dann unwirksam.
Die fünf häufigsten Stolperfallen
1. Verlängerungsklausel übersehen
Die Klausel „verlängert sich um ein weiteres Jahr, wenn nicht drei Monate vor Ablauf gekündigt wird“ kostet Gemeinschaften regelmäßig ein volles Jahr. Tragen Sie sich den Stichtag ein, sobald Sie unterschreiben.
2. Abberufung beschlossen, Kündigung vergessen
Zwei Tagesordnungspunkte, nicht einer. Wer nur abberuft, hat den Vertrag noch nicht beendet – er endet dann kraft Gesetzes nach sechs Monaten, statt möglicherweise früher.
3. Kündigung an die falsche Adresse
Bei einer GmbH muss die Kündigung an die im Handelsregister eingetragene Geschäftsanschrift gehen, nicht an die Sachbearbeiterin. Versenden Sie per Einschreiben oder lassen Sie den Zugang anderweitig nachweisbar dokumentieren.
4. Keine Nachfolgeregelung
Ohne bestellten Verwalter fehlt der Gemeinschaft die Vertretung. Beschließen Sie die Neubestellung mit konkretem Beginn – und ermächtigen Sie jemanden, den neuen Vertrag abzuschließen.
5. Unterlagen nicht eingefordert
Der Anspruch auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen besteht, wird aber nicht immer freiwillig erfüllt. Fordern Sie die Unterlagen schriftlich mit Frist an und protokollieren Sie, was fehlt.
Was in die Tagesordnung gehört
Wenn Sie die Versammlung vorbereiten, formulieren Sie diese Punkte im Wortlaut:
- Abberufung des bisherigen Verwalters mit Wirkung zum [Datum]
- Kündigung des Verwaltervertrags zum nächstmöglichen Zeitpunkt
- Bestellung der neuen Verwaltung für die Zeit vom [Datum] bis [Datum]
- Ermächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss des Verwaltervertrags zu den Bedingungen des vorliegenden Angebots
Eine bloße Ankündigung wie „Verwalterwechsel“ reicht nicht. Der Beschlussgegenstand muss in der Einladung so bezeichnet sein, dass jeder Eigentümer weiß, worüber abgestimmt wird – sonst ist der Beschluss anfechtbar.
Häufige Fragen
Müssen wir die sechs Monate voll bezahlen?
Der Vertrag endet spätestens nach sechs Monaten. Ob und wie lange Vergütung geschuldet ist, hängt vom Vertrag ab. In der Praxis einigen sich beide Seiten häufig auf ein früheres Ende, wenn die Übergabe zügig läuft.
Kann ein einzelner Eigentümer kündigen?
Nein. Der Verwaltervertrag besteht mit der Gemeinschaft. Nötig ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung.
Was, wenn der Verwalter die Versammlung nicht einberuft?
Nach § 24 Abs. 3 WEG kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen. Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer schriftlich eine Versammlung unter Angabe von Zweck und Gründen, muss einberufen werden.
Gilt das alles auch für die Sondereigentumsverwaltung?
Nein. Die Verwaltung des Sondereigentums beruht auf einem Vertrag zwischen dem einzelnen Eigentümer und der Verwaltung. Dort gelten die vereinbarten Fristen, nicht § 26 WEG.
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Schicken Sie uns Ihren Verwaltervertrag – wir sagen Ihnen, ab wann ein Wechsel möglich ist und welche Fristen dafür gelten. Den Ablauf Schritt für Schritt beschreibt der Beitrag Hausverwaltung wechseln; unsere Leistungen finden Sie unter WEG-Verwaltung und Mietverwaltung.