Die Eigentümerversammlung ist das Entscheidungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie findet mindestens einmal im Jahr statt, wird vom Verwalter einberufen und ist seit der WEG-Reform 2020 unabhängig von der Zahl der anwesenden Miteigentumsanteile beschlussfähig. Die Einladungsfrist beträgt nach § 24 Abs. 4 WEG mindestens drei Wochen.
Wer diese vier Punkte kennt, vermeidet die häufigsten Fehler. Für alles Weitere lohnt ein genauerer Blick.
Wer einberuft – und was passiert, wenn niemand einberuft
Zuständig ist der Verwalter. Ist keiner bestellt oder weigert er sich, kann nach § 24 Abs. 3 WEG der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer einberufen.
Eine außerordentliche Versammlung muss einberufen werden, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer sie unter Angabe des Zwecks und der Gründe schriftlich verlangt.
Die Einladung: Form und Inhalt
Die Einladung erfolgt in Textform – E-Mail genügt, wenn die Gemeinschaft das so beschlossen hat. Sie muss enthalten:
- Ort, Datum und Uhrzeit
- die vollständige Tagesordnung
- bei Beschlussanträgen eine so genaue Beschreibung, dass jeder Eigentümer weiß, worüber abgestimmt wird
Der letzte Punkt wird unterschätzt. Ein Tagesordnungspunkt „Verschiedenes“ taugt nicht als Grundlage für einen Beschluss. Wer über eine Dachsanierung abstimmen will, muss sie in der Einladung als Beschlussgegenstand benennen – sonst ist der Beschluss anfechtbar.
Die Drei-Wochen-Frist ist eine Mindestfrist. Sie beginnt mit dem Zugang der Einladung, nicht mit dem Absenden. Rechnen Sie den Postweg ein.
Beschlussfähigkeit und Mehrheiten
Vor der WEG-Reform musste mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein, sonst wurde eine Zweitversammlung nötig. Dieses Quorum ist entfallen. Die Versammlung ist immer beschlussfähig, auch wenn nur ein Eigentümer erscheint.
| Gegenstand | Erforderliche Mehrheit |
|---|---|
| Laufende Verwaltung, Wirtschaftsplan, Abrechnung | einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen |
| Erhaltungsmaßnahmen | einfache Mehrheit |
| Bauliche Veränderungen nach § 20 WEG | einfache Mehrheit |
| Verwalterbestellung und -abberufung | einfache Mehrheit |
| Änderung der Gemeinschaftsordnung | Vereinbarung aller, soweit nicht abweichend geregelt |
Gezählt werden die abgegebenen Stimmen. Enthaltungen zählen nicht mit – sie wirken damit wie Nichtteilnahme, nicht wie Ablehnung.
Bauliche Veränderungen: die wichtigste Neuerung
Seit 2020 können bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Wer die Kosten trägt, regelt § 21 WEG und hängt davon ab, wie der Beschluss zustande kam:
- Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile: alle tragen die Kosten.
- Einfache Mehrheit ohne diese Quoren: nur die zustimmenden Eigentümer zahlen – und nur sie dürfen die Maßnahme nutzen.
- Amortisiert sich die Maßnahme in angemessener Zeit: alle tragen die Kosten.
Für privilegierte Maßnahmen wie Barrierefreiheit, Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchsschutz oder Glasfaseranschluss besteht nach § 20 Abs. 2 WEG ein Anspruch auf Gestattung – die Kosten trägt dann der verlangende Eigentümer.
Vertretung und Vollmacht
Wer nicht kommen kann, lässt sich vertreten. Ob und durch wen, steht in der Gemeinschaftsordnung – viele Gemeinschaften beschränken die Vertretung auf andere Eigentümer, den Verwalter oder Ehegatten. Die Vollmacht sollte in Textform vorliegen und den Umfang klar benennen.
Das Protokoll
Über jeden Beschluss ist eine Niederschrift zu erstellen. Sie wird vom Versammlungsleiter und einem Eigentümer, bei bestehendem Beirat zusätzlich vom Vorsitzenden, unterschrieben. Jeder Eigentümer kann Einsicht verlangen.
Getrennt davon führt der Verwalter die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG: fortlaufend nummeriert, mit Datum, Wortlaut und dem Hinweis, ob ein Beschluss angefochten oder aufgehoben wurde.
Anfechtung
Ein Beschluss kann binnen eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht angefochten werden; die Begründung muss innerhalb von zwei Monaten vorliegen. Häufige Anfechtungsgründe:
- Einladungsfrist nicht eingehalten
- Beschlussgegenstand in der Einladung nicht hinreichend bezeichnet
- Beschluss widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung
- Einzelne Eigentümer wurden nicht geladen
Checkliste für eine reibungslose Versammlung
- Einladung mindestens drei Wochen vorher, mit vollständiger Tagesordnung
- Beschlussanträge im Wortlaut formulieren, nicht nur andeuten
- Bei größeren Maßnahmen: mehrere Angebote vorab versenden
- Anwesenheitsliste führen, Vollmachten prüfen
- Abstimmungsergebnisse mit Zahlen festhalten, nicht nur „mehrheitlich beschlossen“
- Protokoll zeitnah versenden – spätestens zwei Wochen nach der Versammlung
- Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung eintragen
Häufige Fragen
Was passiert, wenn niemand zur Versammlung kommt?
Sie ist trotzdem beschlussfähig. Erscheint nur der Verwalter, kann er allerdings nicht allein beschließen – es braucht mindestens einen stimmberechtigten Eigentümer.
Dürfen wir online abstimmen?
Eine reine Online-Versammlung ist möglich, wenn die Gemeinschaft dies beschlossen hat. Zusätzlich ist der Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG in Textform möglich; er erfordert grundsätzlich Allstimmigkeit, sofern die Gemeinschaft für den konkreten Fall nichts anderes beschlossen hat.
Kann ein Eigentümer von der Abstimmung ausgeschlossen werden?
Ja, bei Interessenkonflikten – etwa wenn über ein Rechtsgeschäft mit ihm selbst oder über die Einleitung eines Rechtsstreits gegen ihn abgestimmt wird.
Wie lange muss das Protokoll aufbewahrt werden?
Protokolle und Beschluss-Sammlung gehören dauerhaft zu den Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft und werden beim Verwalterwechsel übergeben.
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Im Rahmen unserer WEG-Verwaltung bereiten wir Eigentümerversammlungen in ganz NRW vollständig vor – von der Einladung bis zur Umsetzung der Beschlüsse. Speziell für kleine Gemeinschaften: WEG-Verwaltung für kleine Gemeinschaften.