In 57 Städten und Gemeinden in Nordrhein-Westfalen gilt die Mietpreisbremse – darunter Köln, Düsseldorf, Münster, Bonn, Dortmund und Aachen. Dort darf die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Regelung gilt in NRW bis zum 31. Dezember 2029. In Duisburg, Essen oder Kleve gilt sie dagegen nicht.
Für Vermieter ist das kein Grund zur Sorge, aber ein Grund zur Sorgfalt: Wer die Grenze überschreitet, muss zu viel gezahlte Miete zurückzahlen. Dieser Beitrag erklärt, wo die Mietpreisbremse gilt, wie Sie die zulässige Miete ermitteln, welche Ausnahmen es gibt und was Sie vor der Unterschrift unter den Mietvertrag erledigen müssen.
Wo gilt die Mietpreisbremse in NRW?
Grundlage ist die Mieterschutzverordnung NRW vom 28. Januar 2025, in Kraft seit dem 1. März 2025. Sie bestimmt 57 Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Mietpreisbremse war darin zunächst bis Ende 2025 befristet. Nachdem der Bund die gesetzliche Grundlage bis Ende 2029 verlängert hatte, hat die Landesregierung die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 verlängert; die Liste der Kommunen blieb unverändert.
| Stadt | Mietpreisbremse | Kappung (3 Jahre) |
|---|---|---|
| Köln | ja | 15 % |
| Düsseldorf | ja | 15 % |
| Münster | ja | 15 % |
| Bonn, Dortmund, Aachen | ja | 15 % |
| Essen | nein | 20 % |
| Duisburg | nein | 20 % |
| Kleve | nein | 20 % |
Die übrigen Kommunen der Liste: Alfter, Bad Lippspringe, Bergheim, Bergisch Gladbach, Bielefeld, Bornheim, Brühl, Dormagen, Düren, Elsdorf, Erftstadt, Erkrath, Frechen, Greven, Grevenbroich, Harsewinkel, Hennef, Hilden, Hürth, Kaarst, Kempen, Kerpen, Korschenbroich, Königswinter, Krefeld, Langenfeld, Leichlingen, Leverkusen, Lohmar, Lotte, Meckenheim, Meerbusch, Monheim, Neuss, Niederkassel, Ostbevern, Overath, Paderborn, Pulheim, Ratingen, Rheinbach, Rösrath, Rommerskirchen, Sankt Augustin, Siegburg, Swisttal, Telgte, Troisdorf, Wachtberg, Weilerswist und Wesseling.
Wie hoch darf die Miete bei Neuvermietung sein?
Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete: das, was für vergleichbare Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart wurde (§ 558 Abs. 2 BGB). In der Praxis ermitteln Sie sie über den Mietspiegel der Stadt. Darauf dürfen höchstens 10 Prozent aufgeschlagen werden.
Ein Beispiel: Weist der Mietspiegel für Ihre Wohnung eine Vergleichsmiete von 11,00 € pro Quadratmeter aus, dürfen Sie bei der Neuvermietung höchstens 12,10 € verlangen. Bei 70 Quadratmetern sind das 847 € Kaltmiete. Entscheidend ist, die Wohnung im Mietspiegel richtig einzuordnen – Baujahr, Ausstattung und Wohnlage machen schnell einen Euro pro Quadratmeter Unterschied.
Ausnahmen: Wann die Mietpreisbremse nicht greift
- Höhere Vormiete: War die Miete des Vormieters bereits höher, dürfen Sie diese weiter verlangen (§ 556e Abs. 1 BGB). Erhöhungen, die im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses vereinbart wurden, zählen dabei nicht.
- Modernisierung in den letzten drei Jahren: Die zulässige Miete darf um den Betrag steigen, der bei einer Modernisierungsmieterhöhung möglich gewesen wäre (§ 556e Abs. 2 BGB).
- Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind ausgenommen (§ 556f Satz 1 BGB).
- Umfassende Modernisierung: Ausgenommen ist die erste Vermietung danach (§ 556f Satz 2 BGB). Als umfassend gilt eine Modernisierung in der Regel, wenn ihr Aufwand etwa ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus erreicht.
- Vorübergehender Gebrauch: Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, fällt nicht unter die Regeln.
Pflicht vor Vertragsschluss: Ausnahmen offenlegen
Wer sich auf eine Ausnahme beruft, muss den Mieter vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert und in Textform darüber informieren – etwa über die Höhe der Vormiete oder die durchgeführte Modernisierung (§ 556g Abs. 1a BGB). Versäumt der Vermieter das, kann er sich nicht auf die Ausnahme berufen. Holt er die Auskunft später nach, darf er sich erst zwei Jahre danach darauf stützen.
Praxistipp: Legen Sie die Auskunft als eigenes Blatt dem Mietvertragsangebot bei und lassen Sie sich den Empfang bestätigen. Bewahren Sie Vormietvertrag, Modernisierungsrechnungen und Ihre Mietspiegel-Einordnung auf.
Was passiert, wenn die Miete zu hoch ist?
Die Mietvereinbarung ist nur insoweit unwirksam, wie sie die zulässige Miete übersteigt; der Mietvertrag selbst bleibt bestehen. Der Mieter muss den Verstoß in Textform rügen. Rügt er innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses, kann er die zu viel gezahlte Miete rückwirkend ab Mietbeginn zurückverlangen. Eine spätere Rüge wirkt nur für die Zukunft.
Zusätzlich kann der Mieter Auskunft über die Tatsachen verlangen, die für die zulässige Miethöhe maßgeblich sind (§ 556g Abs. 3 BGB). Wer seine Herleitung sauber dokumentiert hat, kann diese Frage in wenigen Minuten beantworten.
Staffelmiete, Indexmiete und möblierte Wohnungen
- Staffelmiete: Jede einzelne Staffel muss die Grenze einhalten. Maßgeblich ist die Vergleichsmiete zu dem Zeitpunkt, an dem die jeweilige Staffel fällig wird (§ 557a Abs. 4 BGB).
- Indexmiete: Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete. Spätere Anpassungen folgen dem Verbraucherpreisindex (§ 557b Abs. 4 BGB).
- Möblierte Wohnungen: Auch sie fallen unter die Mietpreisbremse. Ein Zuschlag für die Möblierung ist zulässig, sollte aber nachvollziehbar kalkuliert und im Vertrag gesondert ausgewiesen sein.
Kappungsgrenze und Kündigungssperrfrist
Die Mieterschutzverordnung regelt neben der Mietpreisbremse zwei weitere Punkte. In laufenden Mietverhältnissen darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen, innerhalb von drei Jahren aber höchstens um 20 Prozent – in den 57 Kommunen der Verordnung nur um 15 Prozent. Wird eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, kann der Erwerber dort erst nach acht statt nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs oder zur Verwertung kündigen. Beide Regeln gelten bis zum 28. Februar 2030.
Checkliste für Vermieter in Köln, Düsseldorf und Münster
- Prüfen, ob Ihre Kommune in der Mieterschutzverordnung NRW steht.
- Vergleichsmiete anhand des aktuellen Mietspiegels ermitteln – Baujahr, Ausstattung und Wohnlage sorgfältig einordnen.
- Höchstmiete berechnen: Vergleichsmiete plus 10 Prozent.
- Prüfen, ob eine Ausnahme greift: Vormiete, Modernisierung, Neubau nach dem 1. Oktober 2014.
- Eine Ausnahme vor Vertragsschluss in Textform offenlegen und den Empfang dokumentieren.
- Bei einer Staffelmiete jede Staffel einzeln prüfen.
- Alle Unterlagen zur Herleitung der Miete aufbewahren.
Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse in ganz NRW?
Nein. Sie gilt nur in den 57 Städten und Gemeinden, die die Mieterschutzverordnung NRW nennt – darunter Köln, Düsseldorf, Münster, Bonn, Dortmund und Aachen. In Essen, Duisburg oder Kleve gilt sie nicht.
Bis wann gilt die Mietpreisbremse in NRW?
Bis zum 31. Dezember 2029. Die Landesregierung hat die zunächst bis Ende 2025 befristete Regelung verlängert, nachdem der Bund die gesetzliche Grundlage bis Ende 2029 erweitert hatte.
Gilt die Mietpreisbremse auch für bestehende Mietverträge?
Nein. Sie betrifft nur die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses. Für Mieterhöhungen im Bestand gilt die Kappungsgrenze – in den Kommunen der Mieterschutzverordnung 15 Prozent in drei Jahren, sonst 20 Prozent.
Muss ich als Vermieter die Vergleichsmiete selbst ermitteln?
Ja, die Verantwortung liegt beim Vermieter. Grundlage ist in der Regel der Mietspiegel. Wenn wir die Vermietung für Sie übernehmen, ermitteln wir die zulässige Miete vor dem Inserat und dokumentieren die Herleitung.
Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Quellen: Mieterschutzverordnung NRW (Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung) und §§ 556d ff. BGB. Im Rahmen unserer Vermietung und Mietverwaltung ermitteln wir die zulässige Miete für Ihre Wohnung – in Köln, Düsseldorf, Münster und ganz NRW. Sprechen Sie uns an.